Риски и минусы покупки готового бизнеса в Казахстане в 2026
Invest Hub

Риски покупки готового бизнеса: срок аренды назван в 14 объявлениях из 615

Главные риски покупки готового бизнеса в Казахстане: аренда, от которой собственник помещения может отказаться, прибыль на словах, клиенты и работники, которые уходят вместе с продавцом, лицензия, которая к покупателю, как правило, не переходит, налоговое прошлое ТОО, скрытая причина продажи и цена. На OLX срок договора аренды назван в 14 объявлениях из 615, где бизнес стоит в арендованном помещении (замер 9 октября 2026 года).

«Аренда оплачена до 30 октября. Цена окончательно. Без торга». Так заканчивается объявление о продаже магазина у вокзала Нурлы Жол в Астане: 3 млн ₸, OLX, 3 октября 2026 года.

Аренда магазина стоит 350 тысяч ₸ в месяц, коммунальные услуги около 50 тысяч. Что будет с помещением после 30 октября, в объявлении не сказано.

Покупатель платит за место, постоянных клиентов и налаженную торговлю. Помещение, без которого ничего этого нет, продавцу не принадлежит, и останется ли оно за покупателем, решает собственник здания.

9 октября 2026 года я разобрал 1 847 объявлений о продаже действующего бизнеса на OLX. В 615 из них бизнес работает в арендованном помещении или на арендованной земле.

Сколько платить за аренду, пишут в 264 объявлениях. На какой срок заключён договор аренды, пишут в 14.

Если вы присматриваете бизнес, начните с каталога готового бизнеса: в карточках сразу названы цена, прибыль в месяц и окупаемость. Если подходящего объекта нет, там же можно бесплатно оставить заявку покупателя.

Рисков у покупки готового бизнеса семь: помещение, прибыль, клиенты и работники, лицензия, налоговое прошлое ТОО, причина продажи и цена. Против каждого есть проверка, которую делают до задатка.

Коротко

Риск 1. Помещение: что будет, если собственник откажется от договора

Помещение у продавца арендованное, и договор аренды заключён с ним. Передать права и обязанности по этому договору покупателю он может только с согласия арендодателя, обычно это собственник помещения (п. 1 ст. 551 ГК).

Если срока в договоре нет, договор считается заключённым на неопределённый срок. Тогда собственник вправе отказаться от него в любой момент, предупредив за три месяца, если сам договор не устанавливает другое (п. 2 ст. 545 ГК).

То же бывает, когда срок договора истёк, а арендатор продолжает работать и платить и собственник не возражает. Договор возобновляется на неопределённый срок, и любая сторона может выйти из него, письменно предупредив другую не меньше чем за три месяца (ст. 558 ГК).

Три месяца предупреждения легко перевести в деньги. Бизнес, который стоит 24 месячные прибыли, за это время вернёт 12,5% своей цены, а дальше точку придётся переносить на новый адрес.

Срок договора, то есть то, что защищает покупателя, продавцы называют почти в 19 раз реже, чем сумму аренды:

Даже большие деньги не гарантируют, что бизнес выживет: почему закрылась Airba Fresh.

Называют сумму аренды в месяц264
Пишут «долгосрочная аренда» без даты24
Обещают переоформить договор на покупателя15
Называют срок договора14
Упоминают регистрацию договора2

Из 615 объявлений о продаже действующих точек, где бизнес стоит в арендованном помещении или на арендованной земле; одно объявление может попасть в несколько строк. OLX, раздел «Продажа бизнеса», весь Казахстан, разметка по тексту, мой замер 9 октября 2026 года

Срок назван в 14 объявлениях из 615, это 2,3%. Ещё в 24 написано «долгосрочная аренда», но без срока, и что за этими словами стоит, видно только из договора.

Аренда помещения на год и дольше подлежит государственной регистрации (пп. 1 ст. 5 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Зарегистрированная аренда имеет приоритет перед незарегистрированной (пп. 1 п. 6 ст. 7 того же закона).

Регистрацию упоминают два объявления. Химчистка в Астане за 50 млн ₸ пишет: «Договор на 10 лет, нотариально заверен, в департаменте юстиции зарегистрирован».

Как снять риск: до задатка попросите договор аренды и посмотрите срок, условия отказа и запрет передавать права. Потом встретьтесь с собственником помещения и в день сделки подпишите с ним новый договор или соглашение о передаче договора вам.

Если вы покупаете долю в ТОО, арендатор не меняется: договор остаётся у компании, и согласие собственника на передачу не нужно, если договор не требует его при смене участников. Срок договора и право собственника отказаться от него остаются прежними.

Как риск земли и аренды отражается в цене, видно на одной нише: сколько стоит автомойка в Алматы и Астане с участком и без него.

Риск 2. Прибыль: как проверить цифру из объявления

Прибыль суммой в тенге называют 65 объявлений из 1 847, это 3,5%. В сентябре по всем объявлениям Алматы доля была почти той же: 31 из 1 014, мой замер 13 сентября 2026 года.

Подтвердить цифры документами предлагают в 103 объявлениях: выпиской по счёту, отчётностью, данными кассы или 1С. Среди объявлений с названной прибылью таких 24.

На Sdelka.kz прибыль вписывают в отдельное поле анкеты, и заполнено оно у 203 карточек из 297. В 59 из них прибыль равна выручке до тенге, то есть расходов у бизнеса по анкете нет вовсе.

Ресторан в Алматы пишет в описании «Прибыль 2М-5М ₸/мес», а в полях анкеты ставит по 15 млн ₸ и выручке, и прибыли.

Прибыль проверяют по деньгам, которые сложно нарисовать: выписка по расчётному счёту за 12 месяцев, продажи в кассе или в Kaspi Pay, закупки у поставщиков. Как это сделать по шагам, я разбирал в статье «Проверка бизнеса перед покупкой».

Из прибыли вычтите зарплату человека, который будет делать работу продавца. Если за прилавок встанете вы сами, ваш труд тоже стоит денег, и доход на вложенные деньги начинается после этой зарплаты.

Часть цены можно попросить заплатить позже, через два-три месяца после сделки. За это время выписка покажет, совпадает ли выручка со словами продавца.

Риск 3. Клиенты и работники: что уходит вместе с продавцом

О клиентской базе или постоянных клиентах пишут 538 объявлений из 1 847. Что персонал остаётся с новым владельцем, пишут в 16.

Постоянные клиенты часто ходят к людям: к мастеру в салоне, к повару, к хозяину, который знает их по имени. Когда эти люди уходят, часть клиентов уходит с ними, а цену продавец считал по выручке, которую они приносили.

Пустой зал кафе днём: постоянные гости приходили к прежнему хозяину и его людям
Фото: Florencia Viadana / Unsplash

Работники оформлены у продавца. Если вы покупаете у ИП оборудование и товар, трудовые договоры остаются у него, людей вы нанимаете заново, и остаться они не обязаны.

При покупке доли в ТОО договоры остаются у компании. Если бизнес покупают целиком как предприятие, права и обязанности перед работниками переходят к покупателю в порядке трудового законодательства (п. 2 ст. 493 ГК).

Обучить покупателя или передать дела обещают в 92 объявлениях. Такое обещание стоит записать в договор: сколько недель продавец работает рядом с вами и кого из клиентов и поставщиков представляет лично.

Риск 4. Лицензия: какую можно переоформить, а какую нет

Лицензии в Казахстане неотчуждаемые: на другого человека или компанию их не переоформляют (п. 8 ст. 29 закона о разрешениях и уведомлениях). Исключение закон допускает для лицензий на объекты, если отчуждаемость прямо записана в приложении 1 к нему.

В приложении 1 такая лицензия одна: на хранение и розничную реализацию алкогольной продукции. Её переоформляют на покупателя вместе с магазином (пп. 5 п. 1 ст. 33 закона о разрешениях и уведомлениях), заявление подают в течение 30 календарных дней (п. 4 ст. 33).

Лицензии на медицинскую, фармацевтическую и образовательную деятельность в приложении 1 записаны неотчуждаемыми. Если вы покупаете аптеку, клинику или частную школу как имущество, лицензию вы получаете сами, и пока её нет, работать нельзя.

Для продажи предприятия целиком Гражданский кодекс говорит то же: права из лицензии к покупателю не переходят, если закон не установил иное (п. 4 ст. 493 ГК).

На OLX продавец продуктового магазина за 2,99 млн ₸ пишет: «Лицензия на алкоголь имеется». Переоформление этой лицензии на вас стоит записать в договор условием сделки.

Если вы покупаете долю в ТОО, лицензия остаётся у компании: смены участника нет в перечне оснований для переоформления (п. 1 ст. 33 закона о разрешениях и уведомлениях). Если лицензия держится на специалистах продавца, например на провизоре или враче, уточните до сделки, останутся ли они.

Риск 5. Налоговое прошлое ТОО: за какие годы его могут пересчитать

Купив долю в ТОО, вы получаете компанию вместе с её налоговым прошлым: налоговое обязательство лежит на самом налогоплательщике, то есть на ТОО (ст. 57 НК). Налоговая вправе пересчитать налоги в течение трёх лет, у крупного бизнеса пяти, и срок начинают считать после окончания налогового периода (ст. 65 НК).

В октябре 2026 года налоговая ещё может пересчитать корпоративный подоходный налог ТОО за 2023, 2024 и 2025 годы: срок по 2023-му истекает 31 декабря 2026 года. Срок может продлеваться, например, если компания подала дополнительную отчётность за год, срок по которому истекает меньше чем через год (п. 8 ст. 65 НК).

Компанию проверяют по БИН, а в объявлениях о продаже действующих точек его не называет никто: 0 из 1 847. Об отсутствии долгов, обременений или залога пишут в 20 объявлениях, и без БИН эти слова не проверить.

ТОО на OLX часто продают ради истории: из 7 249 объявлений раздела «Продажа бизнеса» 2 273, или 31%, продают компанию под тендеры, лицензии и строительно-монтажные работы. Вместе с опытом и лицензиями покупатель такой компании получает и риск пересчёта её налогов за прошлые годы.

Если вы покупаете у ИП оборудование и товар, его налоговые долги остаются за ним: обязательство лежит на налогоплательщике (ст. 57 НК). Если же вы покупаете бизнес целиком как предприятие, продавец письменно уведомляет кредиторов по долгам, которые входят в предприятие, а по долгам, переведённым на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель отвечают солидарно (ст. 496 ГК).

Как снять риск: получите БИН до задатка и проверьте компанию по открытым государственным реестрам, по шагам это есть в статье «Проверка ТОО перед покупкой». Если история компании вам не нужна, покупайте имущество точки: оборудование, товар, право аренды, и проверьте, что оно не в залоге и не под арестом.

Риск 6. Причина продажи: зачем продают работающий бизнес

Причину продажи называют в 542 объявлениях из 1 847, это 29%. Чаще других называют переезд и нехватку времени.

Переезд в другой город или страну185
Нет времени, другой проект или направление157
Семья, здоровье, декрет, пенсия121
Нужны деньги, кредитная нагрузка16

Объявления с названной причиной продажи среди 1 847 действующих точек; одно объявление может назвать две причины. OLX, раздел «Продажа бизнеса», весь Казахстан, разметка по тексту, мой замер 9 октября 2026 года

Названная причина может быть правдой, а может прикрывать падение выручки, конец аренды или конкурента через дорогу. Проверить её по объявлению нельзя.

Слово «срочно» стоит в 292 объявлениях, это 16%. Срочность продавца даёт вам довод в торге и повод спросить, куда он торопится.

Причину проверяют без продавца: спросите собственника помещения, сколько осталось по договору, посмотрите отзывы о точке за последний год и поговорите с соседями по улице.

Моё не экспертное мнение: на причину продажи я бы смотрел в последнюю очередь. Решение принимают по выписке и договору аренды.

Риск 7. Цена: как понять, что вы не переплачиваете

Цену готового бизнеса удобно мерить месячными прибылями: столько месяцев точка будет возвращать вложенные деньги. Об окупаемости пишут 132 объявления из 1 847.

Магазин у вокзала Нурлы Жол из начала статьи стоит столько же, сколько 7,5 месяца его аренды с коммуналкой. Прибыль продавец не называет, поэтому понять, дорого это или дёшево, по объявлению нельзя.

Если срок аренды короче окупаемости, цену стоит пересчитать: часть прибыли, за которую вы платите, в этом помещении можно не успеть получить.

Половина объявлений о продаже точек висит на OLX 43 дня и дольше, 37% дольше 90 дней.

«Без торга» или «торга нет» написано в 9 объявлениях из 1 847, и магазин у вокзала один из них. Торг прямо допускают около 260 объявлений.

В каталоге Invest Hub окупаемость названа у каждого объекта, на 9 октября 2026 года от 7 до 10 месяцев. Эти цифры тоже называет продавец, и сверяют их тем же способом, по выписке.

Что не сходится

Цифры замера описывают то, что продавцы написали. По телефону они могли рассказать больше, а в тексте могли написать неправду.

Кандидатов на срок аренды, регистрацию, обещание переоформить договор и названную прибыль я просмотрел по одному. Ошибка в несколько объявлений возможна в обе стороны, но вывод она не меняет: срок договора назван меньше чем в 3% объявлений с арендой.

Вторая площадка даёт тот же порядок. На Sdelka.kz срок договора называют 5 карточек из 98, где упомянута аренда, хотя там у продавца есть анкета с полями и места для подробностей больше.

Фильтр действующих точек отсекает объявления со словом «лицензия», чтобы убрать продажу ТОО под лицензии, и вместе с ними уходят аптеки и магазины с лицензией на алкоголь. Поэтому о лицензиях я пишу по закону, без цифр замера.

Закон бережёт арендатора, когда меняется собственник здания: договор аренды при этом сохраняется (п. 1 ст. 559 ГК). Когда меняется сам арендатор, как при продаже бизнеса, без согласия собственника договор не передать (п. 1 ст. 551 ГК).

Перед задатком

Магазин у вокзала Нурлы Жол может оказаться хорошей покупкой. Платить за него 3 млн ₸ имеет смысл, если до задатка вы увидите договор аренды и получите согласие собственника помещения передать его вам.

Правило для всех семи рисков одно: до задатка проверьте документом то, за что платите. Аренду подтверждает договор, прибыль выписка по счёту за год, историю компании проверка по БИН.

Как считали

OLX: раздел «Продажа бизнеса», весь Казахстан, 9 октября 2026 года, открытый API объявлений. Выдача собрана по 14 областям, Алматинская и Акмолинская по ценовым диапазонам, всего 7 249 уникальных объявлений, все с ценой в тенге.

Действующие точки: цена от 1 млн ₸, в тексте есть слова о выручке, доходе, прибыли, клиентах, помещении, аренде, точке, магазине, кафе, салоне, персонале или обороте; нет слов о тендерах, госзакупках, лицензиях и СМР и фраз «продам ТОО»; нет признаков продажи нового оборудования. Таких 1 847 после удаления 11 одинаковых объявлений одного продавца, тот же фильтр 8 октября 2026 года дал 1 872.

Класс грубый: в нём остаются производственные базы, франшизы и несколько ТОО, проданных без слов «продам ТОО». Считал я объявления: у агентств и сетей их по несколько на один аккаунт, поэтому продавцов немного меньше.

Аренда упомянута в 753 объявлениях, в 615 речь об аренде помещения или земли, где работает сам бизнес. Срок, регистрацию, обещание переоформить договор и прибыль я отмечал по каждому объявлению-кандидату, причины продажи, клиентскую базу, обучение, персонал и торг размечал словарём по тексту.

Sdelka.kz: первые 15 страниц раздела «Готовый бизнес», 297 карточек, размещённых с июля по 9 октября 2026 года, каждая открыта и разобрана по описанию и полям анкеты. Нормы сверены по adilet.zan.kz 9 октября 2026 года, каталог Invest Hub взят на ту же дату.

Частые вопросы о рисках покупки готового бизнеса

Какие риски и минусы у покупки готового бизнеса

Главные риски: помещение, прибыль, клиенты и работники, лицензия, налоговое прошлое ТОО, причина продажи и цена. Чаще всего покупатель не знает срок аренды: на OLX он назван в 14 объявлениях из 615, где бизнес стоит в арендованном помещении (замер 9 октября 2026 года).

Можно ли переоформить договор аренды на нового владельца бизнеса

Можно, если согласен собственник помещения: передать права и обязанности по договору аренды продавец может только с его согласия (п. 1 ст. 551 ГК). При покупке доли в ТОО арендатор остаётся тем же, и договор сохраняется за компанией, если он не требует согласия собственника при смене участников.

Переходят ли долги продавца к покупателю бизнеса

При покупке доли в ТОО налоговые обязательства остаются за компанией (ст. 57 НК), и налоговая вправе пересчитать налоги в течение трёх лет после окончания налогового периода, у крупного бизнеса пяти (ст. 65 НК). При продаже предприятия целиком по долгам, переведённым без согласия кредиторов, продавец и покупатель отвечают солидарно (п. 4 ст. 496 ГК).

Почему продают прибыльный бизнес

Чаще всего продавцы называют переезд и нехватку времени: 185 и 157 объявлений из 1 847 на OLX. Причину называют 29% объявлений, и проверяют её без продавца: у собственника помещения, по отзывам и у соседей.

Стоит ли торговаться при покупке готового бизнеса

Да, особенно если объявление висит дольше 90 дней: таких на OLX 37%. Ещё один довод для торга: срок аренды короче окупаемости бизнеса.

Материал информационный. Данные и нормы приведены на 9 октября 2026 года, перед сделкой покажите договор юристу. Новые объекты каталога выходят анонсами в нашем Telegram-канале @investa_kz.

Источники

Читайте также

Объекты в каталоге по теме

Весь готовый бизнес в каталоге · Разместить объявление