Помещение то же, налог другой
С 2026 года переоценка коммерческой недвижимости в Казахстане стала обязательной: новый Налоговый кодекс требует обновлять стоимость для налога на имущество не реже раза в три года. Кого касается норма, сроки из разъяснений КГД (до конца 2028 года для ведущих бухучёт, 1 января 2027-го для ИП без бухучёта), цена отчёта об оценке и расчёт роста налога на примере магазина 100 м² в Алматы.
В новом Налоговом кодексе есть строка, которую большинство владельцев помещений ещё не прочитало. Переоценка коммерческой недвижимости стала обязательной: стоимость, от которой считается налог на имущество, теперь обновляется не реже одного раза в три года.
Раньше можно было купить магазин в 2012 году и четырнадцать лет платить налог от цены покупки минус износ. Помещение за это время дорожало в разы, налоговую базу это не трогало.
Теперь трогает. Ниже разбор: кого норма касается, какие сроки назвал КГД, сколько стоит отчёт об оценке и во что превращается годовой платёж. Считаю на примере магазина в Алматы.
Коротко
- С 1 января 2026 года налоговая база по имуществу ТОО и ИП считается с учётом переоценки, и оценка нужна не реже раза в три года: пункт 1 статьи 591 НК РК.
- Первая обязательная переоценка: до конца 2028 года у тех, кто ведёт бухучёт, и уже на 1 января 2027 года у ИП без бухучёта. Обе даты из официальных разъяснений КГД.
- Физлиц без статуса ИП норма не касается: им налог считает налоговая, срок оплаты за 2025 год до 1 октября 2026-го.
- Отчёт об оценке небольшого помещения в Алматы стоит от 50 000 ₸ и готовится за один день.
- На примере магазина 100 м² в Алматы: годовой платёж ТОО после переоценки вырастает с 300 000 до 1 062 000 ₸.
- раз в 3 года: кодекс требует обновлять стоимость для налога
- до конца 2028: окно первой переоценки для ведущих бухучёт
- 1,5% и 0,5%: ставки налога на имущество для ТОО и ИП
- 300 МРП: порог налога, выше которого платежи идут четырьмя долями в год
Что изменилось с 2026 года
Налог на имущество для бизнеса всегда считался от балансовой стоимости. Балансовая стоимость: цифра, по которой помещение записано в учёте, обычно цена покупки или стройки минус накопленный износ. С годами она только снижается.
Старый кодекс не требовал сверять эту цифру с рынком. Переоценка была правом, а не обязанностью, и делали её единицы: под кредит, под сделку, под аудит.
В пункте 1 статьи 591 нового НК РК формулировка другая. Налоговая база это среднегодовая балансовая стоимость «с учётом произведённой переоценки имущества», и дальше ключевая строка: «такая оценка имущества должна производиться не реже одного раза в каждые три года».
Среднегодовую стоимость считают как среднее из тринадцати точек: балансовая стоимость на первое число каждого месяца плюс первое января следующего года. Для владельца это техническая деталь. Главное: раз в три года в формуле должна появляться свежая рыночная цифра.
Норма приехала вместе с остальным пакетом: НДС 16%, новые спецрежимы, пересобранные статьи. Что ещё поменял кодекс, мы разбирали в большом гайде по НК-2026.
Кого касается, а кого нет
Правило одно, а статусов у владельцев четыре, и работает оно для них по-разному.
- ТОО и другие юрлица: касается. Ставка налога на имущество 1,5% от базы, у компаний на упрощёнке 0,5% (статья 592 НК РК).
- ИП с бухучётом: касается, ставка 0,5%.
- ИП без бухучёта: касается, но по своей схеме из пункта 6 статьи 591. Первые три года после покупки база равна затратам на приобретение, дальше рыночная стоимость по отчёту оценщика, свежая на 1 января.
- Физлицо без статуса ИП: не касается. Налог считает налоговая по стоимости от Госкорпорации «Правительство для граждан», квитанция приходит сама, заплатить за 2025 год нужно до 1 октября 2026-го.
У физлиц с 2026 года новость своя: стоимость всех объектов одного собственника суммируется, и всё, что выше 450 млн ₸, облагается по ставке 2%. Пограничный случай: помещение записано на человека, но работает в его же ИП. Такие объекты кодекс относит к предпринимательским, по ним ИП сам сдаёт декларацию и платит по своей ставке.
Напомню, кто из ИП вообще вправе не вести бухучёт: на упрощёнке с доходом до 135 000 МРП в год это законно. Подробно новые режимы мы разбирали в гайде по спецрежимам НК-2026.
Сроки: у кого сколько времени
В самом кодексе дедлайна нет, только периодичность: не реже раза в три года. Даты появились позже, когда предприниматели начали задавать комитету госдоходов прямые вопросы через eOtinish.
Первое такое обращение ушло уже 28 января, через четыре недели после вступления кодекса в силу. Спрашивал ИП без бухучёта: нужна ли ему оценка по состоянию на 1 января 2026 года.
КГД ответил 17 февраля: не нужна. Если помещение в собственности больше трёх лет, первая обязательная оценка делается по состоянию на 1 января 2027 года и идёт в расчёт налога за 2027-й. Если меньше, то на 1 января после окончания трёхлетки с момента покупки.
Тем, кто ведёт бухучёт, комитет ответил 6 марта: переоценку нужно провести в течение трёх лет после введения кодекса, то есть до конца 2028 года. Дальше периодичность каждый держит сам.
Обе даты это позиция КГД в ответах на обращения, а не строка закона. В обоих письмах комитет добавил, что нормы «будут дополнительно обсуждаться и при необходимости уточняться». Даже там видят, что механика сырая.
Сама уплата теперь зависит от суммы налога. Больше 300 МРП, в этом году это 1 297 500 ₸: платежи идут четырьмя долями в течение года по расчёту, который сдаётся до 15 февраля. Меньше: одна декларация в год, до 31 марта следующего.
Насколько вырастет налог: расчёт на примере
Возьму помещение, каких в каталогах сотни: магазин 100 м² в спальном районе Алматы, на балансе ТОО десятый год. В учёте он записан за 20 млн ₸: цену покупки давно подъел износ.
Рынок считает иначе. По нашему замеру 836 объявлений Krisha медиана метра коммерции в Алматы 708 тыс ₸, значит сто метров стоят около 70,8 млн ₸.
Дальше простое умножение на ставку. Вот что происходит с годовым платежом ТОО, когда в базе меняется одна цифра.
| Налог от балансовой стоимости 20 млн ₸ | 300000 ₸ |
|---|---|
| Налог от рыночной стоимости 70,8 млн ₸ | 1062000 ₸ |
Налог на имущество ТОО по ставке 1,5% (статья 592 НК РК) от двух баз для магазина 100 м² в Алматы. Расчёт Invest Hub, 4 августа 2026
Помещение при этом не изменилось: те же сто метров, тот же арендатор, та же вывеска. Изменилась одна строка в учёте, а платёж вырос в 3,5 раза.
У ИП арифметика мягче за счёт ставки 0,5%: было 100 000 ₸ в год, станет 354 000 ₸.
Важная оговорка: оценка не обязана быть выше балансовой. Объект, купленный недавно и по верху рынка, после честной оценки может подешеветь в базе, и налог снизится. Теряют владельцы старых, давно самортизированных помещений, а таких большинство.
Сколько стоит сам отчёт об оценке
Переоценку для налога делает не бухгалтер и не налоговая, а независимый оценщик: по договору, по закону об оценочной деятельности, с отчётом на выходе. Этот отчёт и становится основанием для новой базы.
Я открыл прайс одной из оценочных компаний Алматы, ожидая сумм с пятью нулями. Оказалось скромнее: небольшой магазин оценивают за один день, дороже всего стоят торговые центры и гостиницы.
Единственные, кто встретил новый кодекс совсем без вопросов, это оценщики. Закон только что сделал их услугу обязательной для всего бизнеса с недвижимостью, причём с повтором раз в три года.
| Магазин, розничное помещение | 50000 ₸ |
|---|---|
| Офис или склад | 70000 ₸ |
| Ресторан | 100000 ₸ |
| Административное здание | 150000 ₸ |
| Торговый центр, бизнес-центр | 200000 ₸ |
Минимальные цены отчёта об оценке по прайсу компании «Центр Оценки Алматы», август 2026 года. Крупные и нестандартные объекты дороже
Что делать владельцу прямо сейчас
- Найдите свою балансовую стоимость: она видна в учётной программе, или её за минуту назовёт бухгалтер. Это цифра, от которой вы платите сейчас.
- Прикиньте рыночную цену: объявления по похожим помещениям в вашем районе дают вилку за полчаса. Разница двух цифр, умноженная на ставку, и есть цена вопроса в год.
- Заложите оценку в бюджет и выберите год: ведущим бухучёт можно планировать до конца 2028-го, у ИП без бухучёта срок 1 января 2027 года.
- Обсудите с бухгалтером последствия: переоценка меняет не только налог на имущество, но и амортизацию с отчётностью.
- Следите за новостями по этой норме: КГД дважды письменно пообещал дорабатывать правила, к осени возможны поправки или методика.
Если параллельно думаете о продаже помещения, там налоговая история своя: прирост стоимости, ИПН и НДС мы разбирали в гайде по налогам при продаже коммерческой недвижимости. Прицениться к живому рынку можно в каталоге коммерческой недвижимости Invest Hub.
Три вопроса, на которые пока нет ответа
Первый: как быть компаниям, которые учитывают здания по первоначальной стоимости. Международные стандарты разрешают вообще не переоценивать основные средства, а кодекс теперь требует оценку раз в три года. Как совместить одно с другим, КГД прямо не ответил.
Второй: что будет, если переоценку не сделать. Отдельного штрафа за отсутствие отчёта об оценке в кодексе нет. Риск в другом: налоговая при проверке сочтёт базу заниженной, а это доначисление и пеня.
Третий: доживёт ли норма до 2028 года в нынешнем виде. Оба письма КГД заканчиваются обещанием дорабатывать, и обязанность всего бизнеса раз в три года платить оценщикам ещё могут смягчить. Моё не экспертное мнение: бюджет стоит планировать от действующей редакции, а поправкам радоваться по факту.
Правило из этой истории простое. Узнайте две цифры по своему помещению: за сколько оно записано в учёте и сколько оно стоит на рынке. Разницу между ними налоговая теперь увидит не позднее 2028 года, и лучше увидеть её первым.
Помещение останется тем же. Налог уже нет.
Частые вопросы о переоценке коммерческой недвижимости
Что такое обязательная переоценка недвижимости с 2026 года
Это требование пункта 1 статьи 591 нового Налогового кодекса РК. Налоговая база по налогу на имущество ТОО и ИП считается как среднегодовая балансовая стоимость с учётом переоценки, и такая оценка должна проводиться не реже одного раза в три года. До 2026 года переоценка была добровольной.
Кто обязан делать переоценку коммерческой недвижимости в Казахстане
ТОО и другие юрлица, у которых здания и помещения учитываются в составе основных средств или инвестиций в недвижимость, а также ИП. Физлиц без статуса ИП требование не касается: им налог на имущество считает налоговая по оценке Госкорпорации «Правительство для граждан».
Когда нужно сделать первую переоценку
По разъяснению КГД от 6 марта 2026 года налогоплательщики с бухучётом проводят первую переоценку в течение трёх лет после введения кодекса, то есть до конца 2028 года. ИП без бухучёта, по разъяснению от 17 февраля 2026 года, делают первую оценку по состоянию на 1 января 2027 года, если объект в собственности больше трёх лет.
Сколько стоит оценка коммерческой недвижимости в 2026 году
В Алматы отчёт об оценке магазина или розничного помещения стоит от 50 000 ₸, офиса или склада от 70 000 ₸, торгового центра или гостиницы от 200 000 ₸. Стандартный срок подготовки отчёта один день.
Что будет, если не сделать переоценку
Отдельного штрафа за отсутствие отчёта об оценке в Налоговом кодексе нет. Риск в том, что при проверке налоговая посчитает базу заниженной и доначислит налог с пеней. При этом КГД дважды официально сообщил, что нормы о переоценке будут уточняться, поэтому стоит следить за разъяснениями.
Статья носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Данные и ставки приведены из открытых источников на 4 августа 2026 года: перед решениями по вашему объекту сверьтесь с бухгалтером или налоговым консультантом.
Источники
- Налоговый кодекс РК от 18.07.2025 № 214-VIII, статьи 588, 590, 591, 592, ИПС Әділет
- Разъяснение КГД МФ РК от 17.02.2026 о переоценке для ИП без бухучёта, PRO1C
- Разъяснение КГД МФ РК от 06.03.2026 о переоценке для ведущих бухучёт, PRO1C
- Налог на имущество ИП и ТОО в 2026 году: ставки и сроки, Mybuh.kz
- Налог на имущество физлиц в 2026 году: как рассчитывают и когда платить, Tengrinews
- Прайс на оценку коммерческой недвижимости, Центр Оценки Алматы
- МРП на 2026 год равен 4 325 тенге, Tengrinews
- Коммерческая недвижимость в Казахстане: наш замер цен по 836 объявлениям, Invest Hub
Разбираем налоги, готовый бизнес и коммерческую недвижимость Казахстана в цифрах и без воды. Новые разборы каждую неделю в нашем Telegram-канале @investa_kz.