Куда вложить деньги в Казахстане 2026: считаю на 30 млн ₸

Доход на бумаге

Депозит в тенге даёт до 20,5% годовых и не облагается налогом, аренда квартиры приносит около 7% до налога, коммерческая недвижимость по нашему замеру около 12%. Считаю все три варианта на одной сумме 30 млн ₸ и показываю, почему прибавка «рост цены квартиры» в расчёте доходности работает только в одном городе и только в удачный год.

Третьего августа житель Астаны выложил в Threads свои цифры по однушке, которую сдаёт. Квартира стоит около 30 млн ₸, аренда 220 000 ₸ в месяц, за год чистыми осталось 2,2 млн. Это 7,2% годовых.

В комментариях его тут же поправили: депозит в банке даёт втрое больше и не требует ни ремонта, ни поиска жильцов.

Автор с этим не согласился и добавил к доходности рост цены самой квартиры. Вышло 22% за год. Вот на этом месте расчёт и ломается, причём предсказуемым образом.

Коротко

Что посчитал астанчанин

Расчёт у него честный и открытый, поэтому с него и начну. Одиннадцать месяцев по 220 000 ₸ дают 2 420 000 ₸. Из них он вычел 250 000 ₸ на покраску стен и мебель после съезда прежних жильцов.

Остаётся 2 170 000 ₸, или те самые 7,2% от стоимости квартиры.

Одного вычета в этом расчёте нет: налога. Физлицо без ИП платит с дохода от аренды ИПН 10% и сдаёт декларацию по форме 240.00 до 31 марта. С 2 420 000 ₸ это 242 000 ₸, и доходность падает до 6,4%.

Если оформить ИП на упрощёнке, ставка будет 4% с оборота вместо 10% с дохода, и останется 6,9%. Разница между двумя способами оформления здесь больше, чем кажется на первый взгляд: подробно про режимы я разбирал в материале о спецрежимах НК-2026.

Квартира в аренду, чистыми после ИПН6.4 %
Сберегательный депозит в тенге20.5 %

Доходность годовых на одинаковой сумме 30 млн ₸. Аренда по цифрам владельца из спора в Threads за вычетом ИПН 10%, ставка депозита по мониторингу КФГД на 31 июля 2026 года. Расчёт Invest Hub, 6 августа 2026

Куда делись 22%

Дальше автор добавляет к аренде рост стоимости квартиры. По Индексу Крыши метр в Астане за год подорожал с 630 000 до 727 000 ₸, это плюс 15%. Сложив 7,2% и 15%, он получает 22% и делает вывод, что зарабатывает на росте, а не на аренде.

С самим наблюдением я согласен. Проблема в том, что эти 15% нельзя положить в карман, не продав квартиру. Пока она сдаётся, они существуют только в объявлении соседа.

И есть вторая проблема, поважнее первой. Рост цены не константа, он зависит от города и от года.

С начала 2026 года квартиры в Казахстане подорожали в среднем на 2,1%, за последние двенадцать месяцев на 5,5%. Но в Астане с начала года прибавка составила 4,1%, а в Алматы цены снизились на 2,3%.

То есть тот же расчёт для владельца точно такой же однушки в Алматы даёт не 22%, а около 5%. Человек ничего не сделал по-другому, просто квартира стоит в другом городе.

Отсюда первое практическое правило: когда вам показывают доходность недвижимости с прибавкой за рост цены, спрашивайте, за какой период и по какому городу взят этот рост. Чаще всего берут лучший.

Депозит: 20,5% и ни тенге налога

Теперь про то, с чем сравнивают. Двадцать четвёртого июля Нацбанк снизил базовую ставку до 16,75%, это второе снижение за год. Годовая инфляция в июле составила 10,2% и снижается десятый месяц подряд.

Ставки по вкладам идут следом, но пока остаются высокими. По мониторингу КФГД на 31 июля максимум по сберегательным депозитам в тенге составляет 20,5% годовых, по срочным с правом пополнения 20%, по несрочным 16,9% при средней 15,2%.

У депозита есть особенность, о которой в спорах вспоминают редко. Вознаграждение по вкладам физических лиц в казахстанских банках не облагается ИПН, это подпункт 2 пункта 1 статьи 341 Налогового кодекса. Ставка 20,5% и есть то, что вы получите.

Гарантия КФГД покрывает до 20 млн ₸ по сберегательным вкладам в тенге, до 10 млн ₸ по остальным тенговым и до 5 млн ₸ по валютным. Сумму больше этой логично разложить по разным банкам.

Сберегательный депозит6 150 000 ₸
Несрочный депозит5 070 000 ₸
Коммерческая недвижимость3 579 000 ₸
Квартира в аренду1 928 000 ₸

Сколько приносят за год одни и те же 30 млн ₸. Депозиты по ставкам КФГД на 31 июля 2026 года, недвижимость по замеру цен и ставок Invest Hub, аренда квартиры по цифрам владельца за вычетом ИПН. Расчёт Invest Hub, 6 августа 2026

Пустая светлая комната без мебели: месяц простоя между арендаторами съедает около 8% годового дохода от квартиры
Фото: Point3D Commercial Imaging Ltd. / Unsplash

Коммерческая недвижимость: считаю по своим данным

Квартиру с депозитом сравнивают часто, коммерческое помещение почти никогда. Между тем цифры по нему у меня свои, а не из объявления одного человека.

В июле я выгрузил 836 объявлений о продаже коммерческой недвижимости в Алматы и получил медианную цену 708 000 ₸ за метр. В августе прошёл по разделу аренды и снял медианную ставку 8 000 ₸ за метр в месяц. Оба замера лежат в статьях про покупку коммерческой недвижимости и её аренду.

Дальше простая арифметика. Метр за 708 000 ₸ приносит 96 000 ₸ в год, это 13,6% валовыми.

Заложим один месяц простоя, как у автора из Астаны, и останется 12,4%. После упрощёнки в 4% выходит около 11,9%.

Это заметно лучше квартиры и всё ещё хуже депозита. При этом помещение требует поиска арендатора, ремонта под его задачи и разговоров с ним, а вклад не требует ничего.

Готовый бизнес: почему заявленная окупаемость это не доходность

Четвёртый вариант, который в таких спорах всплывает обязательно: вложить в действующую точку. В комментариях под тем же постом человек написал, что у него оборот 15 млн ₸ в месяц и доходность 30%, поэтому квартиры он всерьёз не рассматривает.

Цифра красивая, но в ней не хватает одной строки. Вчера я выгрузил 1 145 объявлений о продаже бизнеса по Казахстану: по медиане продавец просит 7,8 месячной прибыли, то есть обещает окупаемость меньше года и доходность выше 100%.

Так не бывает по простой причине: в заявленной прибыли сидит труд самого владельца. Вычтите из неё рыночную зарплату человека, который будет стоять на точке вместо вас, и от доходности останется треть или меньше. Разбор с расчётом на реальном объявлении лежит в статье про оценку бизнеса.

Бизнес может обгонять депозит, и часто обгоняет. Но сравнивать с вкладом нужно то, что остаётся после вашей зарплаты, а не всю прибыль целиком.

Что с этим делать

Никакой из четырёх вариантов не является правильным ответом на все случаи. Депозит выигрывает сегодня и по доходности, и по хлопотам, но ставка 20,5% держится не вечно: она уже снижается вслед за базовой, и через год картина будет другой.

Недвижимость и бизнес работают на другом горизонте и дают то, чего не даёт вклад: актив, который остаётся у вас после того, как ставки упадут.

Практическое правило простое. Считайте доходность после налога, после простоя и после вашей собственной зарплаты, и только потом сравнивайте с вкладом.

Если после всех вычетов вариант проигрывает депозиту, а вы всё равно его выбираете, вы покупаете не доходность, а что-то другое: контроль, интерес или ставку на рост цены. Это нормальная причина, просто её стоит назвать вслух.

Частые вопросы о том, куда вложить деньги в Казахстане

Куда выгоднее вложить деньги в Казахстане в 2026 году

По текущим цифрам первое место занимает сберегательный депозит в тенге: до 20,5% годовых, без налога и без операционных хлопот. Коммерческая недвижимость даёт около 12% годовых после простоя и налога, квартира в аренду около 6,4%. Готовый бизнес способен дать больше, но только если считать прибыль после вычета зарплаты владельца.

Какая сейчас максимальная ставка по депозиту в Казахстане

По мониторингу КФГД на 31 июля 2026 года максимум составляет 20,5% годовых по сберегательным вкладам в тенге: с правом пополнения на три месяца и без права пополнения на шесть месяцев. По срочным вкладам с пополнением максимум 20%, по несрочным 16,9% при средней ставке 15,2%.

Нужно ли платить налог с дохода по депозиту

Нет. Вознаграждение по вкладам физических лиц в банках Казахстана исключается из облагаемого дохода по подпункту 2 пункта 1 статьи 341 Налогового кодекса. Декларацию по этому доходу подавать не нужно, банк ничего не удерживает.

Какая доходность у сдачи квартиры в аренду

Около 7% годовых до налога при условии, что квартира сдана почти весь год. После ИПН 10% для физлица без ИП остаётся примерно 6,4%, при оформлении ИП на упрощёнке около 6,9%. Прибавку за рост цены квартиры считать доходом можно только при продаже, и она зависит от города: в Астане с начала 2026 года цены выросли на 4,1%, в Алматы снизились на 2,3%.

Что выгоднее в 2026 году: депозит или недвижимость

На горизонте одного года выигрывает депозит: 20,5% против примерно 12% у коммерческой недвижимости и 6,4% у квартиры. На длинном горизонте сравнение меняется, потому что ставка по вкладу снижается вслед за базовой ставкой Нацбанка, а недвижимость остаётся активом, который можно продать или переоценить. Решение зависит от срока, на который вы вкладываете деньги.

Статья носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Данные приведены из открытых источников на 6 августа 2026 года, ставки по депозитам и цены на недвижимость меняются: перед решением сверьтесь с актуальными условиями банка и с бухгалтером.

Источники

Разбираем готовый бизнес, франшизы и налоги Казахстана в цифрах и без воды. Новые разборы каждую неделю в нашем Telegram-канале @investa_kz. Действующие точки и помещения с цифрами собраны в каталоге Invest Hub.

Читайте также

Объекты в каталоге по теме

Весь каталог · Разместить объявление