Как сдать нежилое помещение в аренду в 2026 году: объявление, которому шесть лет

13 сентября 2026

Обновлено 01.10.2026

Одно объявление об аренде в Алматы висит с июля 2020 года, и владелец поднимает его в выдаче до сих пор. Я собрал весь раздел аренды коммерческой недвижимости по городу и посмотрел, сколько висят остальные: медианное ждёт арендатора 73 дня, каждое шестое дольше года. Считаю ставку, цену простоя и разбираю, как оформить сдачу без претензий налоговой.

Объявление о сдаче 47 м² в Бостандыкском районе Алматы живёт на Krisha с 11 июля 2020 года. Владелец поднимал его в выдаче ещё вчера. Шесть лет и два месяца.

В объявлении стоит 21 277 ₸ за м² при медиане района 9 375 ₸. Цену за шесть лет так и не тронули.

Мне стало интересно, насколько это обычная история, и 13 сентября 2026 года я собрал весь раздел аренды коммерческой недвижимости по Алматы: 7 644 объявления. Потом взял случайные 400 и посмотрел, сколько висит каждое.

Коротко

• Чтобы сдать нежилое помещение быстрее, ставьте цену по медиане своего района, пишите в объявлении сумму за месяц целиком, мощность в киловаттах и дату въезда. Перед договором проверьте арендатора по БИН в трёх бесплатных реестрах.
• Медиана ставки в Алматы: 7 692 ₸ за м² в месяц. Мой замер 7 417 объявлений Krisha на 13 сентября 2026 года.
• Между дешёвым и дорогим краем рынка 5,5 раза, поэтому средняя по городу вашему помещению не ориентир. Ориентир это ваш район и ваша площадь.
• Медианное объявление висит 73 дня. Каждое шестое в выборке висит дольше года.
• Долгожители просят 7 285 ₸ за м², новички 8 500 ₸. Одной скидкой помещение не сдаётся.
• Скидка 10% на год стоит ровно 1,2 месячных платежа. Меньше сэкономленного простоя, значит скидка не окупилась.

• 7 644: объявления об аренде коммерческой недвижимости в Алматы на 13 сентября
• 7 692 ₸: медиана ставки за м² в месяц по моему замеру
• 73 дня: медианный возраст объявления в выборке из 400
• 1 764 000 ₸: упущенная аренда за этот срок на медианном помещении

Сколько просят за м² в Алматы

Медиана по городу 7 692 ₸ за м² в месяц. Это середина рынка на 13 сентября 2026 года, а не рекомендация для вашего объекта.

Медианное помещение в наборе занимает 100 м² и стоит 720 000 ₸ в месяц. Эту сумму я дальше и считаю, когда говорю про цену простоя.

• Десятая часть предложения дешевле 2 999 ₸ за м².
• Четверть дешевле 4 688 ₸.
• Середина рынка 7 692 ₸.
• Четверть дороже 11 500 ₸.
• Десятая часть дороже 16 501 ₸.

Медиана ставки за м² в месяц по районам Алматы. Мой замер 7 417 объявлений Krisha.kz, 13 сентября 2026 года, взяты районы со 100 и более объявлениями

Почему средняя по городу вам не поможет

Между верхним и нижним районом разница 2,13 раза. Метр в Медеуском стоит 10 000 ₸, в Наурызбайском 4 688 ₸, и это медианы, а не отдельные выбросы.

Владелец, который ставит цену по средней из новостей, промахивается в обе стороны. В центре он недобирает, на окраине отпугивает арендатора и потом полгода не понимает почему.

Площадь двигает цену слабее района. Между помещениями до 100 м² и помещениями больше 500 м² разница в ставке за м² всего 14%, а между районами она двукратная.

Сколько на самом деле ждут арендатора

Медианное объявление в выборке висит 73 дня. То есть половина предложения на витрине старше двух с половиной месяцев.

Четверть объявлений моложе 22 дней, и это тот срок, который владельцы считают нормальным. Ещё четверть старше 236 дней.

Дальше начинается хвост, о котором в объявлениях не написано. 70 объявлений из 400 висят больше года, 35 из них больше двух лет.

Возраст объявления по дате первой публикации, а не по дате последнего поднятия. Случайная выборка 400 объявлений из моего замера, 13 сентября 2026 года

Кто ждёт дольше всех, просит меньше всех

Объявления моложе 30 дней просят в медиане 8 500 ₸ за м². Объявления старше полугода просят 7 285 ₸, то есть на 14% меньше.

Это ломает главный совет, который слышит каждый владелец пустого помещения: снизь цену и сдашь. На витрине Алматы дешёвые предложения стоят дольше дорогих.

Честная оговорка сразу: это разные объекты, а не одни и те же помещения до скидки и после. Вывод из пары аккуратнее звучит так: среди тех, кто висит дольше полугода, дорогих почти нет, значит цена объясняет простой лишь отчасти.

Два наблюдения сходятся, если сравнивать правильно. По городу долгожители дешевле, потому что это в основном окраины, а внутри одного района объявления с ценой заметно выше соседей висят годами.

Медиана ставки за м² в месяц в двух группах выборки: 123 свежих объявления против 126 висящих дольше полугода

Сколько стоит месяц ожидания

Медианное помещение приносит 720 000 ₸ в месяц. Медианный срок на витрине 73 дня, это 2,45 месяца, то есть 1 764 000 ₸ аренды, которую владелец за это время не получил.

Отсюда считается и скидка. Год по медианной ставке даёт 8 640 000 ₸, скидка 10% забирает 864 000 ₸, а это ровно 1,2 месячных платежа.

У правила есть граница, и я её называю прямо. Оно верно, пока речь про первый год: длинный договор со скидкой тянет потерю дальше, а простой заканчивается один раз.

Что в объявлении заставляет арендатора написать

Арендатор ищет площадь под конкретное дело и отсеивает объявления по трём вопросам: сколько выйдет в месяц целиком, что здесь можно открыть и когда можно въехать. Объявление, которое отвечает на все три, попадает в короткий список.

Ставка за м² без общей суммы заставляет человека считать самому, и часть людей не считает. Пишите оба числа: за м² и за помещение.

Если помещение решили не сдавать, а продать, порядок и расчёт покупателя разобрали в статье как продать коммерческое помещение.

• Коммунальные платежи отдельной строкой: входят в ставку или нет, и сколько выходило прошлой зимой.
• Электрическая мощность в киловаттах. Кофейня, пекарня и барбершоп отсекают помещения по этой строке первыми.
• Что было в помещении раньше и почему съехали. Молчание здесь читается хуже любого ответа.
• Вход, витрина, парковка, этаж. Для торговли это половина решения.
• Готовность к въезду: свободно сейчас, через месяц, после ремонта арендатора.
• Фотографии всех углов при дневном свете, включая санузел и подсобку. Без фото в моём замере 367 объявлений из 7 644, и они соревнуются с теми, у кого фото есть.

Где сдать помещение в аренду: площадки

Главная витрина остаётся на Krisha. 1 октября 2026 года в разделе аренды коммерческой недвижимости Алматы стояло 7 930 объявлений, 13 сентября их было 7 644. За две с половиной недели предложение выросло на 286 карточек, и конкуренция за арендатора не падает.

Вторая площадка OLX, третья 2ГИС: там помещение ищут на карте, по улице и району. Брокеры работают за комиссию, её размер и того, кто платит, оговаривают до показов.

На investa.kz для владельцев есть страница «Сдать помещение в аренду бизнесу»: карточка объекта в каталоге и анонсы для аудитории, которая ищет помещение под бизнес.

Как сдать помещение быстрее: план на первые две недели

Половина объявлений в моей выборке висит дольше 73 дней. Первые две недели решают, попадёт ли ваше в эту половину.

• День первый: найдите медиану своего района на графике выше и поставьте цену в её пределах. Выше медианы на четверть и больше висят объявления-долгожители.
• День второй: перепишите объявление по шести строкам из списка выше. Сумма за месяц целиком и мощность в киловаттах отсекают лишние звонки.
• День третий: снимите помещение при дневном свете со всех углов и выложите на Krisha, OLX и в 2ГИС.
• Через неделю: посчитайте звонки. Ни одного звонка значит проблема в цене или в объявлении, звонки без просмотров значит в фото и описании.
• Через две недели: если просмотры были, а договора нет, решайте про скидку по правилу выше. Каждые 10% скидки должны сократить ожидание минимум на 1,2 месяца.

Как физлицу и ИП законно сдать нежилое помещение

Сдавать нежилое помещение может любой собственник, в том числе физическое лицо без ИП. Вопрос только в том, как платить налог с аренды.

Законных вариантов три, и выбор между ними решается один раз в год. Режим самозанятых в этот список не входит.

Перечень видов деятельности для самозанятых утверждён постановлением Правительства от 21 ноября 2025 года № 994, в нём 40 позиций. Аренда там одна: код 68201, жилая недвижимость. Нежилой в перечне нет, поэтому сдать офис или магазин как самозанятый нельзя.

• ИП на упрощённой декларации: 4% с поступлений, НДС не возникает. Для офисов и складов режим открыт, для торговых объектов закрыт постановлением № 970, разбор кодов в моей статье про спецрежимы.
• ИП на общеустановленном порядке: налог с прибыли после вычетов, ставка 10% и 15% выше 8 500 МРП дохода за год. Вариант для тех, у кого большие расходы по объекту.
• Физическое лицо без ИП: доход от сдачи попадает под имущественный доход по статье 382 Налогового кодекса. Если арендатор ТОО или ИП, он налоговый агент и удерживает налог сам.

Ставка ИПН в 2026 году прогрессивная: 10% до 8 500 МРП облагаемого дохода за год и 15% сверх этой суммы.

При МРП 4 325 ₸ порог составляет 36 762 500 ₸ в год. Владелец одного помещения по медианной ставке до него не доходит.

Сдаёте другому физическому лицу, значит считаете и платите сами. Декларация о доходах и имуществе подаётся не позднее 15 сентября следующего года, налог платится в течение десяти календарных дней после этого срока.

Половина статей в выдаче до сих пор отправляет владельца к форме 240 и к 31 марта. Эти сроки остались в прежнем кодексе, и ориентироваться на них в 2026 году не стоит.

Как проверить арендатора до подписания договора

Арендатор с налоговыми долгами и исполнительными производствами съедет без оплаты так же легко, как въехал. Проверка по БИН или ИИН занимает вечер и ничего не стоит.

Нужны три бесплатных адреса без электронной подписи. Поиск налогоплательщика на portal.kgd.gov.kz показывает, что компания существует, и налоговую задолженность. Реестр должников и проверка арестов на aisoip.adilet.gov.kz показывают исполнительные производства. Банк судебных актов на office.sud.kz ищет дела по БИН сторон процесса.

Десяток исков о взыскании с одной компании говорит о том, что она системно не платит. Отдельно смотрите иски арендодателей: это ровно ваш сценарий. Полный маршрут по пятнадцати реестрам в моей статье «Проверка контрагента по БИН».

Договор: три строки, из-за которых потом спорят

Срок решает, пойдёте ли вы регистрировать договор. Право пользования на срок не менее одного года регистрируется в правовом кадастре как обременение, а аренда меньше года регистрации не требует.

Одиннадцать месяцев в договорах стоят именно поэтому. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество требует регистрации только со срока в один год.

• Депозит и за что он удерживается. Один месяц стандарт рынка, но в договоре должно быть написано, что считается порчей, а что обычным износом.
• Индексация ставки: когда, на сколько и от чего считается. Без этой строки повышение превращается в переговоры с нуля каждый год.
• Арендные каникулы на ремонт: сколько недель и что арендатор обязан вернуть при выезде. Каникулы почти всегда дешевле скидки на весь срок, потому что заканчиваются.

Шесть лет поднимать объявление и не трогать цену

Этот объект я нашёл не вслепую. Отобрал из замера карточки, которые просят минимум на четверть выше медианы своего района, и посмотрел по 140 из них, сколько каждая висит.

Возвращаюсь к тем 47 м² из первого абзаца. Владелец просит за них 1 000 000 ₸ в месяц, то есть 21 277 ₸ за м² при медиане своего района 9 375 ₸.

По медианной ставке района это помещение стоило бы 440 625 ₸ в месяц. За шесть лет, которые живёт объявление, набегает около 32 млн ₸ аренды, которую владелец не получил.

Рядом в выборке нашлись соседи по поведению. Помещение 45,3 м² в Медеуском районе висит с 28 апреля 2023 года по 26 490 ₸ за м², и его тоже подняли в выдаче вчера.

Общее у них одно: деньги вкладываются в поднятие объявления, а не в пересмотр цены. Поднятие возвращает карточку на первую страницу, но арендатор отсеивает её по той же цифре, что и в прошлом месяце.

Что не сходится

Первое. Я считаю объявления, а не сделки. Реальные ставки в договорах ниже: торг на этом рынке обычный, и его размер по объявлениям не виден.

Второе. Возраст объявления не равен сроку сдачи. Часть долгожителей это помещения, которые сдавались и освобождались по кругу, а объявление автор не удалял.

Третье. Krisha крупнейшая, но не единственная площадка. Часть предложения живёт в OLX, в телеграм-каналах и у брокеров, и в мой замер она не попала.

Четвёртое. Один объект попадается в выдаче несколько раз: в выборке мне встретилось помещение 60 м², заведённое тремя разными карточками. Дубли я считал как отдельные объявления, поэтому предложение по числу карточек шире, чем по числу помещений.

Одно правило вместо вывода

Прежде чем менять цену, посмотрите медиану своего района и своей площади, а не среднюю по городу и не объявление соседа.

Если ваша ставка уже на уровне медианы района, а помещение стоит третий месяц, проблема лежит в объявлении. Арендатор не понимает из него, что здесь можно открыть и сколько выйдет в месяц целиком.

Те 47 м² в Бостандыкском районе подняли в выдаче вчера, на шестом году. Поднятие покупает место в списке, цену оно не меняет.

Частые вопросы о сдаче коммерческой недвижимости

Сколько стоит аренда коммерческой недвижимости в Алматы в 2026 году

Медиана 7 692 ₸ за м² в месяц по моему замеру 7 417 объявлений Krisha на 13 сентября 2026 года. Половина предложения лежит между 4 688 и 11 500 ₸ за м². По районам медиана идёт от 4 688 ₸ в Наурызбайском до 10 000 ₸ в Медеуском.

Сколько времени занимает сдать помещение в аренду

Медианное объявление в моей выборке из 400 висит 73 дня, четверть моложе 22 дней. При этом 70 объявлений из 400 висят дольше года, поэтому планировать стоит от двух месяцев, а не от двух недель.

Какой налог платит собственник при сдаче помещения в аренду

ИП на упрощённой декларации платит 4% с поступлений. Физическое лицо без ИП платит ИПН 10% и 15% с суммы выше 8 500 МРП облагаемого дохода за год, то есть выше 36 762 500 ₸. Если арендатор ТОО или ИП, налог удерживает он как налоговый агент.

Можно ли сдавать коммерческую недвижимость как самозанятый

Нет. В перечне видов деятельности для самозанятых из постановления Правительства от 21 ноября 2025 года № 994 стоит только код 68201, аренда жилой недвижимости. Для офиса, магазина или склада режим не подходит.

Нужно ли регистрировать договор аренды помещения

Договор на срок от одного года регистрируется в правовом кадастре как обременение права. Договор меньше года регистрации не требует, поэтому на рынке так распространён срок одиннадцать месяцев.

Как быстро сдать коммерческое помещение в аренду

Поставить цену в пределах медианы своего района, написать в объявлении сумму за месяц целиком, мощность и дату въезда, выложить фото со всех углов на Krisha, OLX и в 2ГИС. Медианное объявление в Алматы висит 73 дня, поэтому через две недели без звонков стоит менять цену или текст.

Где разместить объявление о сдаче помещения

Основная площадка в Алматы Krisha: 7 930 объявлений об аренде коммерческой недвижимости на 1 октября 2026 года. Дальше OLX, 2ГИС и брокеры. На investa.kz владельцы размещают помещение через страницу «Сдать помещение в аренду бизнесу».

Может ли физическое лицо сдать нежилое помещение в аренду ТОО

Да, без регистрации ИП. Доход от аренды облагается ИПН как имущественный доход, а ТОО-арендатор как налоговый агент удерживает налог сам. Сдаёте другому физическому лицу, значит декларацию подаёте сами до 15 сентября следующего года.

Как проверить арендатора перед договором аренды

По БИН или ИИН бесплатно и без подписи: налоговая задолженность в поиске налогоплательщика на portal.kgd.gov.kz, исполнительные производства и аресты на aisoip.adilet.gov.kz, судебные дела на office.sud.kz.

Материал носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Ставки и сроки приведены по Налоговому кодексу РК, действующему с 1 января 2026 года, при МРП 4 325 ₸. Цифры рынка это мой замер объявлений Krisha.kz на 13 сентября 2026 года, число объявлений обновлено 1 октября 2026 года, ставки в договорах отличаются от объявленных. Ставка упрощённой декларации взята базовая, решением маслихата в регионе она может быть другой.

Источники

• Налоговый кодекс РК от 18 июля 2025 года № 214-VIII, статьи 363, 382, 417-419, ИПС Әділет
• Постановление Правительства РК от 21 ноября 2025 года № 994, перечень видов деятельности для самозанятых
• Постановление Правительства РК от 14 ноября 2025 года № 970, запрет упрощённой декларации по видам деятельности
• Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», статьи 5 и 8, ИПС Әділет
• Раздел аренды коммерческой недвижимости Алматы, krisha.kz, замер 13 сентября, счёт объявлений 1 октября 2026 года
• АИС ОИП, Министерство юстиции РК: реестр должников и проверка арестов

Разбираем рынок коммерческой недвижимости и готового бизнеса Казахстана в цифрах и без воды. Свежие объекты, расчёты окупаемости и налоговые разборы каждую неделю в нашем Telegram-канале @investa_kz.